就在7月17日晚间，南京紧急挂牌5幅宅地，其中江北3幅，主要涉及到雨山路、老山、桥林等3个板块，而江宁的2幅地均来自江宁滨江！

5幅地出让详情一览↓↓↓

此次土拍设置较高限价，但达到较高限价后将竞自持面积，以200平为一轮往上加，自持面积较高者拿地。此前中海拿下的城南G43地块也有竞自持的条件，不过并未达到较高限价。

此次推出的地块对于各自区域是“喜忧参半”，像江宁滨江的两幅地其实大家已经等了很久了；而老山脚下、雨山路迎来宅地，去化压力更大了！

江北江宁挂牌5幅地！地价又降

江北江宁此次一口气推出5幅涉住宅地块，而较高限制楼面价相较于之前出让的地块，还是降得比较明显的！

01

江北3幅宅地：相较于之前的地王，地价还是降了！

此次江浦推出的3幅宅地非常优质，可以说是性价比非常高了，与之前的地王项目地价还是低很多。当然，如果达到较高限价的话就要进入竞自持环节了。

1、G36地块起拍楼面价14100元/㎡，较高楼面限价19874元/㎡

江浦G36地块

2018年8月17日出让

位置：浦口区江浦街道文德东路南侧、康华路西侧地块，东北至康华路、浦口区国税局用地，西北至文德东路，西南至珠江路，东南至现状。

出让面积：35185.24㎡

用地性质：二类居住用地、社区中心

住宅用地容积率：1.01≤R≤2.5

起拍楼面价：14100元/㎡

较高楼面限价：19874元/㎡

2、G37地块起拍楼面价14021元/㎡，较高楼面限价19910元/㎡

江浦G37地块

2018年8月17日出让

位置：浦口区江浦街道雨山南路以东、财八路以北地块。东至雨山南路，南至财八路，西至现状，北至现状。

出让面积：44575.05㎡

用地性质：二类居住用地

住宅用地容积率：1.01≤R≤1.6

起拍楼面地价：14021元/㎡

较高楼面限价：19910元/㎡

3、G38地块起拍楼面价10137元/㎡，较高楼面限价14712元/㎡

江浦G38地块

2018年8月17日出让

位置：浦口区江浦街道海桥路以南、绿水湾北路以东地块。东至荣庄路，南至花莲路，西至绿水湾北路，北至海桥路。

出让面积：91345.7㎡

用地性质：商业用地、二类居住用地、基层社区中心、幼托用地

起拍楼面地价：10137元/㎡

较高楼面限价：14712元/㎡

目前江浦板块已储备超10个新盘，前期2万元地块不少，如恒大白马溪山公馆、悦风华、北京城建G48地块还需要现房销售，而后期拿地的中建G74地块、中粮G21地块不仅在地价上有了明显的下跌，而且不需要现房销售，不需要配建保障房，上市周期相应的被拉短了。

（江北主力板块储备纯新盘项目一览）

在这种形势下，下个月出让的G36、G37、G38地块地价预计也不会再超过之前的地王，也就是地价被控制在2万元以内，而且可以尽快上市，这对于江北新区来说，先建起来才是最重要的不是么？

而且隐性库存这么大，大家竞争的将会更激烈了！

其中，悦风华、金隅紫京叠院、银城颐居悦见山等计划率先推出叠墅房源，参考保利云禧的房价情况，这些新盘的叠墅均价预计也不超过3万；

江浦纯新盘中建国熙台二期预计较快月底首开1、2、3、4号楼，项目规划建造4栋28层住宅，共442户，户型面积95㎡、96㎡、110㎡、127㎡、128㎡。

中建国熙台二期地价22435元/平，开发商给出的预计门槛是总价较低280万，我们按最小面积推算，也就是2.94万/平左右，2万2的地精装房价还是不过3万，限价太狠！

而江浦另一家新盘金辉白马云著地价23235元/平，受到限价影响，大概率毛坯交付。

02

江宁滨江挂牌2幅纯宅地 地价都降了

江宁滨江此次推出2幅宅地，分别是G39地块和G40地块，两幅地起拍价均在6000多元每平，较高限制楼面地价不足9000元/㎡。

1、G39地块起拍楼面价6236元/㎡，较高限价楼面价8999元/㎡

江宁滨江G39

2018年8月17日出让

地块位置：江宁滨江开发区弘利路以西，锦文路以北地块，东至弘利路，南至锦文路，西至规划道路，北至纬七路。

总用地面积：64145.18㎡

规划用地性质：二类居住用地

容积率：1.0

起拍楼面价：6236元/㎡

较高限价楼面价：8999元/㎡

2、江宁滨江G40起拍楼面价6255元/㎡，较高楼面限价8936元/㎡

江宁滨江G40

2018年8月17日出让

地块位置：江宁滨江开发区经六路以东，锦文路以北地块，东至规划道路，南至锦文路，西至经六路，北至纬七路。

总用地面积：50867.49㎡

用地性质：二类居住用地、幼托用地、基层社区中心用地

容积率：1.0

起拍楼面价：6255元/㎡

较高楼面限价：8936元/㎡

从位置上看，两幅地都位于江宁滨江核心位置，它们一街之隔的竞品盘鲁能硅谷公馆目前还在建设中，较快有望在年底开盘，楼面价11077元/平，而G39地块、G40地块较高楼面限价不足9000元/平，江宁滨江的地价跌了2000元/平。

（江宁滨江重点产业图）

换个角度来看，南京的地价不是降了，而是回到了更理性的区间，官方为江宁滨江制定的合理地价即是万元以内，对于南京的刚需来说，还可以期待再喘息几年。

7月17日，总投资20亿美元的LG化学动力电池项目签约落户江宁滨江，实现滨江开发区世界500强企业“零”的突破。计划于今年10月开工建设，2019年10月开始实现量产，于2023年实现全面达产。

土拍达较高限价竞自持面积

本次地块挂牌较大变化是竞买规则的调整：

当住宅、商住地块的网上竞价超过起始价45%时，超出部分不计入房价准许成本。

当地块竞价达到较高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积，每次申报面积200平，申报面积最多者为竞得人。

2017年8月，南京推首幅“竞自持”地块——城南西善桥G43，中海43.2亿夺地，未触顶较高限价，未进入竞自持阶段。而南京今年上半年也出让了多幅租赁地块，未来只租不卖。

2016年11月，北京首批竞自持试点地块出让，最终开发商自持住宅面积都竞报到了100%。而今年4月，天津的四个地块竞自持竞拍中，竞得者物业自持比例都在30%以内。此外，杭州等城市也实行了这样的土拍政策。

2017年8月22日，杭州出台了《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》。

近期，杭州出台了进一步加强自持商品房租赁管理的通知。加强了对自持商品房屋租赁方面的管理，规定了：

①自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年；

②单次收取租金的期限不得超过1年；

③开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权；

④并对开发企业租赁备案时申报的租赁价格作了相应限制，明确租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调。

越来越多的房企也涉足长租公寓市场，比如万科的泊寓、龙湖冠寓等。就在一天前，融创也宣布正式进入长租公寓了。

17日晚上，融创东南区域在杭州开了一场发布会，正式发布其长租公寓品牌名称“zhuzhu”，中文名“住住”。这意味着，融创的长租公寓试水从东南区域率先开始，而杭州成为融创长租公寓的排名前列个公开试水城市。

表：部分长租公寓租期模式

下半年重量级地块即将登场

就在7月19日，南京市土地市场网挂出了2018年第二批土地预公告信息。该批次共计12幅地，总出让面积近95万方！

而这12幅地全都是较好的地段，较好的规划，分别是玄武湖西侧1幅、燕子矶1幅、两桥地区1幅、雨山路1幅、桥林地铁口1幅，全部都是一流地段的优质地块。

一个燕子矶板块，一个雨山路板块，成为最近一年多来南京土地出让的重点板块，未来去化压力相信也不小的，尤其是还面对集中上市的局面，所以下半年不少前期的高价地新盘可能会采取率先抢跑的策略，对于买房人来说是可以停下来好好淘一淘了。

当然，看点最足的要属大校场了，独占5幅，南部新城核心地块要动起来了。