近日，我爱我家南京院发布较新消息，2018年在市场调控政策加持下，南京二手房市场持续下行，成交量相2016年直接腰斩。

（数据来源：我爱我家南京研究院）

不过，耐人寻味的是，数据显示，南京二手房成交价表现颇为锋利，相比去年的2万8，今年上涨了10%左右，整体成交均价超3万，达到了历史较高位。

01

（数据来源：贝壳二手房网）

贝壳二手房数据显示，以建邺区为例，区域挂牌价自去年2月—7月从3万9上涨至4万2，一度呈上升趋势，自7月—12月期间的涨跌在4万2—近4万4之间徘徊；参考均价方面，在去年2月经历过3万6的较低谷后，一直在3万9—4万2之间徘徊。

（数据来源：贝壳二手房网）

从南京整体的挂牌均价和参考均价来看，后者基本都低于挂牌均价，值得关注的是，5—6月、8—9月期间，挂牌均价在上涨时，参考均价呈下降趋势，两者有1000—3000元/㎡不等的价差；此外，去年一年南京新增房源量总体比较稳定，不过带看量在3月有了抛物线增长后，至12月整体呈现下滑趋势。

由此趋势能大致看出，市场整体呈现供过于求的现象，房主预期过高、买房人观望心态等因素，导致不少房源有价无市。

一中介表示，有些房主年底急着换房，在相对高价挂出无人问津后，通常会降价出售。此话不虚，在我爱我家的一中介朋友圈里，“城东双学区房，房主急抛，低于市场40万卖”、“保利国际社区低于市场价20万出售”、“城北青秀城88㎡，220万，送永久使用权车位”……这类低于市场价售卖的信息也不在少数。

从总体上看，南京二手房趋势是量降价升，但实际上，还有面临降价出售情况，对此，二手房中介有何看法？

近期，狐妹实地走访了河西、城南、麒麟、仙林等多个板块的二手房中介，据麒麟二手房中介表示，房主急着卖房，但买房人还是处于观望状态，“有个客户看了几套房了，也来了好几次，小半年了还没成交。”成交周期被拉长了，这位中介说道。

无独有偶，在板桥的一家品牌连锁二手房门店的中介表示，此前有房主挂牌价205万，虽然期间有买房人来看房，但挂牌三四个月至今尚未成交，“最近房主把价格预期下调到200万。”此外，他也透露，房主让他不要报最后的底线价，这样价格还好谈判。

仙林的一家二手房门店中介告诉狐妹，新、二手房倒挂的热门区域，成交量还可以。“成交量比较差的，是之前在市场好时用劲太猛了，现在价格偏高，买房人当然不认啊。”

据他透露，尽管仙林目前市场成交尚可，区域内不少小中介还是面临关门问题，“有些中介直接跳槽了，人都走得差不多了，店当然开不下去咯。”

02

二手房的量跌，除了市场变冷，买卖双方的心态变化，还有新、二手房倒挂较多的原因存在，不少买房人转向新房战场，此前的亚泰山语湖、中交锦蘭荟等就是很好的案例，如今二手房成交下跌那么多，新房市场又有何表现？那些喊涨的楼盘又如何？

//喊涨的楼盘元旦后真涨了？//

去年12月，河西南的一家公寓项目打出“80万起”的总价旗号，一时间引起不少关注，从案场的销控表来看，项目售卖情况还不错，与此同时也喊出了元旦后公寓产品整体销售单价上调约1000元/㎡的豪言壮志。

就在近日，狐妹向该盘相关人士打听是否已经实行“新政策”？她表示，涨价的是针对部分楼层较好的房源。此外，她还透露，目前案场仍有相关优惠价推出，“销售给出的优惠应该不止2个点。”

无独有偶，位于麒麟的某在售新盘在入市后也引起不少关注，开盘当天现场除了3个点优惠，总价上还给出5000元的优惠，折合下来在25600元/㎡左右。为冲刺年底业绩后期在售房源中也给出了优惠价，狐妹致电得到消息称，目前以销许价格为准，在26500元/㎡左右，案场有一定的优惠。

此外，在江北，“大桥通车，业绩达成，涨价在即”的大桥某盘此前也扬言公寓产品和写字楼的价格都要全面上调，不过就在前几天，该项目还打出“喜迎大桥归来、首付11万起的优惠”，据代理该项目的中介表示，目前尚未涨价，“可能年后要涨了。”

项目置业顾问表示，目前74㎡户型12层以上朝南已售，47㎡西南方房源所剩不多。南京网上房地产上显示，该项目自2004年就开始售卖，彼时的价格在2800元/㎡左右，历经十多年，项目依然在售，2018年10月入网的1100多套房源目前成交比例还在个位数。

多楼盘宣布涨价，有的是为冲业绩，有的是为完成年底收官，不过在狐妹看来，不过就是一种营销手段而已，随着后期资金回笼，优惠力度收紧也是在意料之中的。

此外，狐妹也发现，那些公开喊涨的楼盘只是收紧了折扣，其实并不算涨价，要么是公寓，要么是非热门楼盘，打不打折完全随行入市。

//开盘节点一拖再拖//

恕狐妹直言，一而再再而三地拖延开盘时间是等着限价放开吗？还是感觉蓄客不足不敢开？

“双限”政策以来，开发商放鸽子的现象早已见怪不怪，河西某知名“老油条”盘最后3栋楼从去年上半年拖到年底，一直到现在还是“暂未确信”。

无独有偶，从城东到城南到江宁江北，多个纯新盘原计划都是在年内迎首开，但无一例外地只是过了把嘴瘾。

从“年底首开”到“近期首开”再到“首开时间待确定”，一拖再拖的开发商，算盘可得抱着打哟。

//年前抓紧跑量//

这厮嗑着瓜子不急不躁，那厮恨不得一天就把整个项目都卖完，加紧上市在某种程度上，也是开发商心态发生变化的表现，毕竟落袋为安才是王道。

南站新区的万科都荟天地，创造了40天3次开盘的“万科速度”，住宅房源售罄，目前只剩下少量商铺在售，前不久还荣登南京热销榜单。

仙林青龙地铁小镇的招商正荣东望府10月底首开迎千余组客户，短短三月不到，如今又领销许准备再次推新。

“能走量就走量，别盲目涨价，别看现在卖得好，这波行情还能持续多久谁都料不准。”有业内人士如是说道。