原标题：龙湖和世茂，今年谁能跻身TOP10？

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2019年前9月，龙湖与世茂的全口径累计销售金额相差仅为6.3亿元，分别排名第10名和第11名，龙湖与世茂的差距将会何时拉开？年内行业的TOP10之争到底花落谁家呢？

销售：世茂增速迅猛大有赶超之势

2019年前9月龙湖与世茂的销售金额分别为1746.2亿元和1739.9亿元，同比分别增长17.1%和44.0%，从规模角度来看龙湖还是暂时先进，但是世茂增长势头迅猛，大有赶超之势。

而从这两家公司的历年销售表现来看，也是互有胜负，实力相当，且都经历了一轮战略调整期，目前进入稳定发展阶段。

龙湖早在2010年就达到了行业第八，销售规模先进于世茂。但是2011年龙湖管理层团队经历了一波大换血，在管理团队重新磨合后，又开启了地域和产品结构布局调整，2014-2015年持续去库存，直至2016年开始新一轮的规模扩张。

而这段期间，世茂于2011年开启了一轮规模冲刺，招揽了蔡雪梅等一批自于龙湖的管理层，逐步在规模上超越龙湖，到2014年实现销售金额702.2亿元，排名行业第8位。

然而，由于扩张过快，负债过高和库存问题开始出现，2015年起世茂开启注重利润、回款和质量，规模退居其次的变革，同时提出回归一二线的战略，这一调整直到2017年才开始结束，行业地位也持续下滑至第16位。

也正是由于世茂战略的改变，使得其错失了2016-2017年中的一波市场行情，而龙湖调整完毕后，抓住了这一波市场热潮，企业的销售规模再次超越世茂，到2017年再度回到行业第8位。

进入2018年，世茂开始新一轮加速扩张，全年销售额同比大幅增长74.8%，大大超过龙湖的28.5%，年末与龙湖分别位列行业第11和10。

进入2019年两者之间的规模差距还在持续减少，从单月表现来看，2018年9月开始，世茂的单月销售开始明显赶超龙湖。

投资：世茂重点关注长三角沿海地区，龙湖押宝中西部及环渤海

从土地储备量来看，截至2019年上半年，龙湖与世茂的总土储量相当，货值均接近1万亿元，可供企业4到5年的发展。

具体来看，龙湖总土储6636万平方米，较期初增长7%，总货值9800亿元；而世茂总土地储备达6407万平米，较期初增长16%，总土储货值超过10500亿。而龙湖的建面权益高于世茂，有利于未来项目的盈利以及把控。

此外，龙湖与世茂土储的分布侧重点不同，龙湖土储主要分布于中西部区域，建面占比39%较大，其次是环渤海占比32%，而世茂中西部的土储建面占比仅约有16%左右，世茂更注重长三角以及粤港澳大湾区的货值储备，长三角、粤港澳大湾区以及福建地区分别为2850亿元、2600亿元和2200亿元。

而从近四年的新增土储来看，龙湖与世茂近几年拿地均保持着比较积极的拿地态度。

龙湖2017年及2018年拿地建面均在2000万平方米以上，与此同时，龙湖拿地策略也做了调整，新增建面权益占比由2017年的56.8%逐步提升到2019年上半年的72.6%以应对行业接下来的变化。

而世茂在经过前期的战略调整好以后，2017年起，世茂开始加大土地投资力度，到2019年面对行业重新洗牌的情况下，世茂利用其本身优秀的财务能力，通过收并购整合的方式，通过低价收购的方式拿下了1548万平方米的土地。

而由于世茂对于规模态度的转变，其新增建面权益则由2016年81.2%逐步下降到2019年上半年的60.1%。

从新增土储的城市分布来看，一方面龙湖和世茂都在加大逐年三四线城市的拿地占比，但相对而言，世茂于三四线城市的投资力度整体大于龙湖。2019年前9月，世茂于三四线城市拿地总价占比高达45.1%，而龙湖仅为16.1%。

未来，随着而随着目前棚改热度的衰退以及部分三四线城市需求的透支，三四线市场是否可以持续有待观察，世茂从2018年开始加大布局三四线显得略晚，未来是否会再次面临之前的库存问题也是未知数。

从新增土储区域来看，龙湖各区域平衡发展，其中2018年以来以长三角地区新增土储最多，2019年前9月份龙湖长三角区域占比达33.3%较大。

此外，2019年龙湖更关注珠三角区域特别是粤港澳大湾区城市的土地获取，新增土储总价占比22.8%，较于2018年全年的占比提升17.1个百分点，2019年龙湖更是新进入了中山、惠州。至此，龙湖已经入粤港澳大湾区内的除澳门外的8个城市。

而世茂则关注长三角区域和珠三角区域的土储，这两区占比均达到70%以上。

盈利：龙湖盈利水平表现更为优异

从营业收入来看，两司随着销售规模的逐年上涨，也带领着营业收入的逐步提高。

具体来看，由于世茂2015年的改革调整，自2017年起，龙湖的营业收入规模开始反超世茂，2018年龙湖的营业收入更是同比增长了60.7%到1158亿元，营业收入较世茂高35.4%。

从盈利性指标来看，一方面，龙湖与世茂毛利率近三年均达到30%以上，属于行业较高水平。但整体来看，2016年后龙湖的毛利率高于世茂。

另一方面，龙湖的归母净利率年均达到15%以上，属于行业极优秀水平，而世茂约为10%左右，也在行业平均水平之上。

龙湖盈利水平的优秀表现，一方面表现在拿地均价相对较低，另一方面，则在于营销及管理上，做好成本把控，同时凭借优异的财务融资能力，其财务成本极低，有利于降低成本，提升盈利率。

从历年的营销及管理费用率来看，龙湖营销管理费用率不超过5%，在2017年为较低水平为3.24%，世茂的营销及管理费用率则呈现逐年下降的趋势，由2015年的7.30%逐年降低到2018年的3.10%，而2019年上半年为3.33%，同比微涨0.03个百分点。

偿债：均属于行业优秀水平

从偿债基本面来看，龙湖与世茂均属于行业的优秀水平。

其中，充足的在手现金为其拿地以及公司经营提供良好的基础，从2013年开始世茂在手现金一直微高于龙湖，到2019年上半年末，龙湖在手现金581亿元，首次超过世茂，主要在于世茂2019年上半年进行了多个项目的收购，土储扩张相对较大。

此外，其净负债率两司均能够控制优质，能够控制在60%以下，这在民营企业中分外难得。近两年龙湖的净负债率控制得更为得当，小于世茂，但两司的净负债率水平均在50%-60%之间，相差不大。

此外，两司债务结构健康合理，现金能完全覆盖短债，融资成本低，融资能力优秀。

龙湖总有息负债于2018年末首次超过世茂，且于2019年上半年持续提升。此外，2019年上半年末世茂现金短债比为1.63，长短债比为2.46，结构合理。

而龙湖现金短债比4.22，长短债比9.18，债务结构由于世茂、龙湖短期到期债务较少，有利于企业更好的调配债务偿还比例及周期。

这主要在于龙湖相对优秀的融资能力，龙湖平均借贷利率呈现下降的趋势，且相对低于世茂，到2019年上半年龙湖平均融资成本达到4.56%，低于世茂1.04个百分点，属于行业极为优秀的水平。

此外龙湖是目前少有一个不使用前融融资方式的民营房企，融资方式使用的克制以及优秀的能力，使得龙湖能对债务配比游刃有余，也是龙湖穿越周期的法宝。

多元化：多元化均风声水起，未来将是重要的收入来源

在多元化方面，龙湖与世茂均有布局，主要涉及商业、物业管理、酒店、长租公寓以及文旅地产，并且成为企业的提高收益率的重要保障。

龙湖多元化业务目前均为其四大主航道业务上之三，分别是商业、长租公寓、物业管理。

2019年上半年龙湖投资业务不含税租金收入为25.8亿元，较上年增长39.2%。商场、冠寓、其他租金收入的占比分别为81.8%、16.7%和1.5%。

物业管理实现收入18亿元，同比增长48%，预计未来每年的收入有30-40%的增长。

其从2010年开始变涉足商业，目前拥有三条商业产品线，“天街”、“家芸悦”、星芸悦”，主要布局”天街“系列，截至2019年上半年，龙湖已开业商场29个共计296万平方米，整体出租率为98.0%，累计到2020年有675万平方米，开业商场达70个。

而早期龙湖已经拿下了85个项目，这些项目将会在未来几年释放，将加大龙湖商场的营业收入。

此外，于2017年将长租公寓并入企业的主航道业务，龙湖冠寓已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等一线城市及先进二线城市开业运营，2019年中6万间以上开业，4.26亿元收入，同比增长207%，规模已经达到行业前三。

2019年上半年龙湖投资业务不含税租金收入为25.8亿元，较上年增长39.2%。商场、冠寓、其他租金收入的占比分别为81.8%、16.7%和1.5%。

此外，物业管理方面，管理面积1.2亿平方米，已经入73个城市。

而世茂的多元化主要涉及酒店、商业、物业及文旅地产，2019年上半年世茂多元化业务同比增长75.3%至33.2亿元，其中酒店经营收入9.96亿元，商业运营收入7.22亿元，物业收入16.1亿元，分别同比增长13%、46%、207%。

在酒店运营方面，至2019年上半年世茂拥有开业酒店22家，拥有客房近7000间。

此外，酒店轻资产管理品牌世茂喜达2019年新增签约17家世茂自主品牌酒店项目，目前世茂喜达旗下酒店有78家，其中72个国内项目涵盖41个城市。随着酒店的发展以及扩张，计划在未来三年对酒店进行分拆上市。

物业管理方面，世茂也是计划2021年分拆上市，目前物业管理面积已经超过了1亿平米，管理层表示希望2021年可以超过3亿平方米。

此外，世茂涉足文旅地产，世茂2014年组建进军中国主题乐园开发和旅游产业的核心团队，目前已开业4个项目，与美国梦工厂合作的南京世茂梦工厂主题乐园2022年年底落成运营。打造自己的IP和与知名IP合作建设方面双管齐下。

报告期内，世茂在项目上落子排名前列个世茂自主的联合办公品牌「茂空间」，部分打破传统办公空间，以「有限空间」实现「无限创想」，为中小企业客户提供轻奢体验、灵活高效的一站式办公服务。

总体来看，龙湖和世茂在财务方面均为比较稳健的企业，销售规模和总土储相当，目前两家企业的销售差距越来越小，从近几个月的销售走势以及增速来看，世茂大有赶超之势。

但是，在世茂紧追不舍的压力之下，龙湖也在明显提速，四季度两家竞争将会更加激烈，也许要拼到最后一刻才能揭晓谁是十强。返回搜狐，查看更多

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