一座130万方的大城,如何让老下关华丽蝶变

南京焦点发布 2019-03-15 17:20:23
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

百家争鸣的时代,南京每个楼盘都在说自己如何牛逼,会给买房人完全不同的生活方式,动辄就打出“重塑XX板块”、“焕新一座城”之类的口号...... 实际上,不是每一个楼盘,都能为所在区域带来蝶变。也不是客户随便买了一个盘,它就能让你的生活蝶变。因为,大多数项目首先要做的是如何在最短时间内把房子统统卖出去

百家争鸣的时代,南京每个楼盘都在说自己如何牛逼,会给买房人完全不同的生活方式,动辄就打出“重塑XX板块”、“焕新一座城”之类的口号......

实际上,不是每一个楼盘,都能为所在区域带来蝶变。也不是客户随便买了一个盘,它就能让你的生活蝶变。因为,大多数项目首先要做的是如何在最短时间内把房子统统卖出去,完成高周转。至于那些所谓的“情怀”,只不过是它们营销策略上的某种作料罢了。

而ZF的操盘手们,也需要时不时激活土地市场,通过点石成金的城市化手段完成大量创收任务。所以我们也就看到,短短十五年左右的光景,南京的建成区面积疯狂增加了好几倍。

但,在南京主城,还有一个饱含历史和故事的地方。它跟江北新区、南部新城、河西南这些“田野上长出的城市”完全不同,因为它曾经是被人遗忘的滨江老城、最大的棚户区。

它就是南京唯一的“外滩”:鼓楼滨江。自2013年后,老下关变身新鼓楼,仿佛一夜间按下了快进键。站在世界级规划的滨水标杆商务区肩膀上,以最高规格邀请多家一线品牌房企进驻,集体参与新外滩建设。这在南京旧城的改造历史上,似乎还没有先例。

当我们今天回头看,滨江的产品实在是太丰富了。有世茂的超高层,证大的小公寓,龙湖的天街,还有深业独一无二的半岛天幕。但它们距离能够独挑大梁的领头羊,似乎总差了那么一点儿。所以我一直在想:鼓楼滨江如果只剩下一个项目,那么应该是什么名字。

相信多数人心中的答案,其实会跟我一样,一定是中冶盛世滨江

1

当一座昔日被各类老破小、棚户区、近代文保建筑交错充斥着的滨江老城,决心要走上刻骨铭心的“蝶变”之路,个中艰辛可想而知。

事实上,每个“老南京”都知道:鼓楼滨江,可能是南京所有板块中,改造难度最大的那个。

因为老城区的配套陈旧薄弱,商业氛围并不浓,开发者必须从一开始就考虑如何让项目具备更多的城市功能。

作为一个老城改造项目,如果没有完整规划,没有人口导入,幻想着“先住个几万人,倒腾出个新中心”,唯一的结果就是陷入“人等配套,配套等人”的恶性循环。

总建面高达130万方的中冶盛世滨江,开发的本质是一个规模浩大的老城改造项目。而不是单纯的建社区,卖房子。它要做的,是重建一座城,更准确的说是运营一座城。

毕竟,面对滨江老城“最难啃”的骨头,有多少开发商曾经望而却步,不敢轻言付出。直到2009年4月29日,中冶置业与政府签订《关于南京下关滨江区域老城改造项目的战略合作框架协议》。并在2010-2012年一口气以256亿巨资拿下滨江1、2、3号地,“南京外滩”的命运才真正有了转机。

在打包分割出让1号地后,中冶置业决定将主要精力全部投入到3号地的开发上。也就是今天的中冶盛世滨江,它作为南京极少数“包罗万象”的都会型综合体大盘,始终默默地承载着“连片开发”的中冶造城之梦。

据悉,中冶盛世滨江【点击查看详情】涵盖低密度江景豪宅、大型主题文旅MALL、精品酒店式公寓、超高层写字楼及湾区豪宅、滨江特色商业街、星级酒店等多种产品业态,具体由锦绣华府、锦绣江山、锦绣公馆、锦绣天玺、和记洋行、盛世国际广场共六大组团构成。整个地块自北向南沿江展开2公里左右,预计将在3-5年内形成“南京外滩”最蔚为壮观的天际线。

3号地块的“套内”面积有多大?举个例子,即将在2021年通车的地铁5号线,在盛世滨江设置了两个专属站点(南京西站,方家营站)。可以说,中冶“滨江第一盘”在规模体量上不仅领跑南京,更是全国屈指可数的旧城更新项目。

不过,俗话说:开发一个小区容易,运营一座城市却很难。央企中冶,能有信心运营好自己亲手开发的这座超级大城吗?

2

在南京,不是每一片老城区域,都能有底气,或者有运气完全“推倒重来”。当年,中冶在拿下滨江的巨无霸地块后,首先需要急迫思考一个核心问题——如何重新激活这片区域。

老城改造项目,一般来说越大越好。但前提是开发商必须要有想法。

由于老下关是南京主城区中最后一处整体大规模重建的老城改造片区,中冶盛世滨江从规划伊始,自然得考虑到这里的历史文化底蕴,将和记洋行、轮渡所旧址、海军医院旧址、南京西站、中山码头等30多个人文景点一一串联。

每一宗地,对于房企,其实都是新的市场机会。对于一个区域,也可能是一次实现价值提升的契机。而焕新老城的意义,等同于用橡皮擦把部分陈旧图案抹掉,再重塑一个新城。

让我们一起看看,中冶这么多年都在默默做些什么吧。某种意义上,这家央企几乎为滨江倾其所有,付出了全部。

包括筹备中的鼓楼滨江“第一地标”,约300米的盛世国际广场。如扬帆的巨塔,划过滨江的天际。

以及利用百年工业遗产,打造科技工业文化主题的“世界级滨水商业标杆”——和记洋行文旅MALL(和悦港),总体量高达30万方。力争成为工业遗产保护利用的典范。

还有花费重金代价,斥资数亿引入的拉萨路小学直属分校。学校占地1.95万㎡,建筑面积3.19万㎡,规划建设36班制小学。包括千人报告厅、体育馆、图书馆、学习中心、创新实验室、文化交流中心等设施。后期将作为拉小集团教师科研基地。

住宅产品方面,位于滨江“第一排”的锦绣华府北苑已在去年交付。根据业主反馈调查结果,小区交房满意度达到99.6%。这是中冶置业进驻南京市场的首批房源交付。同时,也标志着中冶置业用精工品质兑现了责任央企对买房人的铮铮承诺。

北苑交付之后,接下来就是锦绣华府中苑、南苑和锦绣公馆,全部为清一色的低密度江景大平层组团。据内部人士透露:“新组团的品质不输于北苑,甚至做了不少产品迭代升级。”

下图为3月的中苑最新进度实景(预计年底交房)。虽然距离交付尚有时日,但低密大平层豪宅的气质已经尽显无遗。

最重要的是,中冶在产品研发上可谓不遗余力:比如锦绣公馆首创南京罕见的“最美游轮户型”,拥有20多米的环景超长阳台,270度环幕瞰江,将“江景豪宅”的定义推向全新境界。难怪,会被业内评为江湾城4期之后南京最惊艳的江景户型。

此外,还包括全南京罕见配置的日本YKK和意大利阿鲁克系统窗、南京不超过5家使用的全干挂石材+铝板外立面,完全超过南京90%小区的石材铺装量,以及德系电梯之王蒂森克虏伯,采用金刚砂耐磨骨料的地下车库......小区硬件配置不断迭代升级。

要知道,上述这些组团只是中冶已开发的一小部分,整体开发周期需要8-10年。从项目体量上来看,中冶盛世滨江总建面约130万方,可以说是自成一城。由此具备相当大的区域城市化带动潜能,充分保证了中冶置业的规划理念有足够的空间去施展,以达到与老下关历史底蕴的高度匹配。

不难想象,等到若干年之后,中冶盛世滨江脚下的土地,将是多么富有活力:几万人共同居住,生活,工作基本只需要在一座城中之城完成。平日上班,你仅需两步路直达盛世国际广场领衔的鼓楼滨江CBD。自家孩子上学,可在拉小尽情体验寓教于乐的“创新实验室”,3D打印教室、机器人教室、数字化音乐教室......通过思维训练与动手实践相结合的开放式理念,为孩子打造一个多学科创新实践中心。

下班后,你可以约上三五好友,一起在滨江风光带跑跑步,吹吹风。周末,则可以带着全家到和记洋行MALL(和悦港)“逛吃逛吃”、自在购物、或者看个电影。这个MALL作为南京最大的商业旧改项目,涵盖滨水清吧街、2000平方米的冰雪世界、影院剧院、工业科技体验馆、屋顶花园农场、婚恋主题街区、餐饮街等。

至于喜欢“小时代”生活方式的年轻人,也可以挑个周末邀请自己的死党们,在位于超高层江景大宅锦绣天玺的家里举办个私人派对。兄弟姐妹欢聚一堂,香槟红酒一开,伴着音乐摇起来。

是的,这其实就是南京新中产圈层向往的“外滩生活范本”。虽然没有汤臣一品,但我们还有盛世滨江。

3

一个拥有超大体量的楼盘,更加理应成为一部作品。不过请记住,能经得起时间考验的,一定是真英雄。

目前,鼓楼滨江常住人口有20多万人。而在地铁5号线和9号线投入运营后,未来还可导入约4万高端居住人口及近5万的商务办公人口。至此,从方家营到建宁路、从阅江楼到热河南路,所有零碎地块全部连成一片。

如果再加上即将“重出江湖”的2号地,足足100万方的低密度住宅。这里将形成一个人居密度和容积率都被严格限制的新下关,最终完成土地的“蝶变”。

什么才能称得上是“蝶变”?在我看来,蝶变就是将过去旧的东西完全打破,导入新的人口,新的产业和新的商业模式进来。从这个层面上看,中冶盛世滨江确实与河西南、江北新区等板块的项目完全不同。

因为它不仅仅是一个以中产阶级为主要人口构成的超大型社区。更重要的,是一个在旧城及主城之上建立的全新社区。但又恰到好处地保留了原有的历史肌理和城市记忆,以及文化的积淀。

对于中冶置业来说,“慢开发”,“精运营”,做一个厚重的,有分量的口碑项目。这正好与企业的发展方向相吻合。

有业内人士指出:在这个金融资本和产业资本高度融合的“镀金时代”,中冶置业依然坚持以市场需求为导向,以创新创意为动力,大力提升质量效益,履行国有资产保值增值责任和企业社会责任,实现企业从房地产开发商到城市综合运营商的“角色转换”。

值得注意的是,近几年随着南京城市的能级提升,地价与房价居高不下,很多开发商纷纷认识到口碑的重要性。开始用所谓品质、文化、情怀、社区感来进行“溢价”,从而让高价显得“合理”,这似乎已经成为一种趋势。

但,中冶盛世滨江多个批次房源的开盘均价,长期都被开发商“自觉”地牢牢控制在4万以内。从未主动“喊涨”,炮制所谓的紧张气氛。这既体现出项目的自信,也折射出央企稳健的责任与担当。

种种迹象在证明,或暗合着一个事实:中冶地王项目从开始就不是一个经济利益为主导的项目,这家央企其实一直秉持着破釜沉舟重塑外滩,不给滨江留下任何遗憾的决绝之心。

而在老城改造不断对标找差,注重内功修炼的趋势下,以往单纯从事基建和房地产开发的普通企业早已无法承担起如此重要的职责。南京,更需要的是中冶置业这样的城市运营商。

正如那句最经典的广告:没人能拥有百达翡丽,只不过为下一代保管而已。其实这句话,更适合鼓楼滨江。

“没人能拥有鼓楼滨江,只不过为下一代保管而已。”

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。