最近的市场行情与6月相比大相径庭，全市多盘滞销，有的项目推新将近一个月，卖出房源不到一成，6月楼市热销的场景已不再。何缘如此？是淡季到来之后应有的市场表情，还是别的什么原因？这可能还得从当下楼市的市场特征上寻找答案！

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，南京目前是政策市无疑，市场节奏上必须与全国调控的步伐保持一致！同时，按照今年两会期间，市长蓝绍敏提出的南京“应采取精细算法”的原则，年后至今，全市市场节奏一向是“有张有弛，平抑房价”，6月河西、江北核心区出现了万人抢房狂潮，7月的楼市就必须惨淡，楼盘就必须滞销，政策市本来如此！

01

南京新房价格保持六个月连续下跌

市府精准调控功不可没

6月底的七部委联合30城整治楼市乱象的专项行动，吹响了新一轮全国楼市调控的号角，经过半个多月的酝酿，截至目前30城之中已有长沙、重庆、武汉、上海、杭州、厦门在内的10城祭出全新调控政策，以往市场上惯用的“企业性质购房规避限购”；“运用人才落户红利规避调控”等手段在此次整治行动中，被一一封堵！

南京虽然也在30城名单之列，但目前还没有推出进一步的调控政策，有分析人士坦言；这主要是"精细算法"的调控手段发挥了作用。今年以来南京楼市新房推盘一直很有计划，开年以后市场一直处于静淡市，无新房上市，仅靠“去年库存度日”，确保了南京的上半年新房全市均价持续下跌！

除了保持静淡市，抑制房价上涨以外，上半年南京还适时的抓住了几个重要的市场节点，制造了“楼市小阳春”，例如4月底的中海桃源里首开售罄；6月初直至6月中上旬的河西分批次集中开盘，以及江北核心区的热销，一方面改变了市场沉闷的局面，另一方面还利用郊区盘与市区高价盘在开盘项目比例及推盘数量比例上的有机组合，合理的平抑了全市均价，从而规避了政策加码！令上半年的南京楼市交出了一张优质的答卷。

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土地市场，调控显成效

南京许久未见“较高限价地块”，加快土地供应动作频频

近期，南京土地市场调控也传来喜报！昨天，《南京日报》刊文称：南京连续8个月未见较高限价地块！文章详述自去年7月，南京土地调控改革之后，截止当前全市已经诞生了17幅“竞争保障房面积地块”，而这17幅地块全部都是去年10月以前产生的，今年以来南京尚未出现一幅这样的地块，也就是说连续8个月以来，南京没有一块地触顶较高限价！

对于这一现象，南京日报评论，去年5月南京出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中提到的将土地出让较高限价政策，改为竞争保障房政策已经“名存实亡”了，但这并不是一件坏事，至少说明房企拿地意识日趋理性，土地价格也在有条不紊的下降，这对于稳定房价来说，无疑是有好处的！

从目前来看，市府调控土地市场的方法基本上是遵从中央的要求：平抑土地价格，加大土地供应。自6月下旬以来举行的三场土拍，可谓常常爆冷，多幅市场揣测的热门地块最终都以底价成交，江宁、江北、仙林等主城优质地块成交价格均低于前期水平，对此南京土拍给外界传递了一个信号：地价降了！

除了有效的控制地价，加大土地供应，南京也是动作频频！

今晨，南京市土地市场网挂出了2018年第二批土地预公告信息，共计12幅地，总出让面积近95万方。

其中城南板块推出7幅地块，其中5幅位于南部新城大校场机场片区，出让规模达到30万方；江北板块三幅地块，分别位于雨山、桥林、六合，总出让面积近40万方；城中板块4万方的商住地块；城北燕子矶一幅商住混合用地，用地面积近7.4万方。

城南

秦淮区地铁5号线机场路站组团地块

该地块位于南部新城大校场机场片区，地块四至为机场路以南、国际路以东、机场二路以北、冶修二路以西，总出让面积15.2万方，为商办混合、商住混合用地，地块综合容积率3.5，用地指标要求地上总建筑面积为52.4万方，其中住宅约11.52万方。

秦淮区地铁6号线红花机场站西侧地块

该地块位于南部新城大校场机场片区，地块四至为机场路南侧、西邻夹岗五路，总出让面积约3.43万方，商办混合用地，综合容积率5.5，地块有两宗地组成，地上总建面约18.95万方。

秦淮区九龙公寓以东地铁6号线市中医院站地块

该地块位于南部新城大校场机场片区，地块四至为南至东风河路、西邻九龙公寓、东至天华路。总出让面积为2.43万方，商住混合用地，容积率≤3.5，地上总建面8.5万方，其中住宅约6.8万方。

秦淮区中和桥路以南地块

该地块位于南部新城大校场机场片区，地块四至为北至中和桥路、南至红花路、西邻大明路，用地总面积1.97万方，商住混合用地，容积率≤2.5，限高≤100米，要求地上总建面约4.93万方，其中住宅约4.44万方。

秦淮区应天东街北侧地块

该地块位于南部新城大校场机场片区，地块四至为应天东街北侧、西临响水河，用地总面积为6.75万方，其中可建设用地约6.19万方，二类居住用地，容积率≤2.8，限高≤100米，地上总建面约17.33万方。

雨花台区玉兰路东侧4号地块

该地块位于南部新城铁路南站片区，地块四至为北至软件大道、南至丁墙路、东临明城大道、西邻玉兰路。用地总面积约8.19万方，二类居住用地、商办混合用地，综合容积率4.9，地上总建面约46.12万方，其中住宅约7.48万方。

雨花台区铁心桥街道冯韦C地块

该地块位于两桥新中心范围内，华新路以南、纵七路以东、龙西路以北、机场二通道以西，为二类居住用地，用地总面积60263.4平米，容积率1＜Far≤2.8，高度≤100米。定位打造高端、现代舒适宜居的小区。

江北

浦口区江浦街道雨山西路以西、广电路以南地块

地块位于江浦街道，雨山西路以西、广电路以南、建设路以北，为住宅用地，用地面积107739.61㎡，容积率1.01≤R≤2.2，限高60米。地块西北侧规划110kv变电站、消防站、基层社区中心，周边配套较大规模的商业，为板块内规模较大的纯居住社区。

浦口桥林街道浦乌路以西、双峰路以南地块

位于浦口桥林街道，西临兰花路、北邻双峰路、东至浦乌路、南抵秋韵路，总用地面积183690.1㎡，地块分A、B两块，其中A地块为商办混合用地，用地面积85146.02㎡，容积率≤3,限高100米；B地块为二类宅地，用地面积98544.07㎡，容积率≤1.8，限高60米。

六合雄州街道南门汽车站周边二期地块

位于六合雄州街道，雄州西路南侧、江北大道北侧、龙池路东北侧，地块分A、B、C、D四块，总用地面积105163.36㎡，其中A地块为商办混合用地，限高60米；C、D地块为二类宅地，限高100米。

城中

玄武区中央路224号地块

西至中央路、北至新模范马路，南至展览馆北路，东至城墙西路，总用地面积38257.89㎡。

地块分为A、B、C、D四块，其中A地块为商住混合用地，用地面积6841.59㎡，容积率≤2.01，限高18米；B地块为二类宅地，用地面积13955.6㎡，容积率≤2.01，限高18米；C地块为二类宅地，用地面积4340.09㎡，容积率≤2.2，限高18米；D地块为商住混合用地，用地面积3134.78㎡，容积率≤1.9，限高24米；E地块为商办混合用地，用地面积9985.83㎡，容积率≤4.2，限高24米。

城北

栖霞区燕子矶街道经五路与太新路夹角东南侧（二热电厂）地块

地块位于燕子矶新城，西至经五路、南至规划松花江路、东至规划怡园东路，北至大新路。地块总用地面积73856.9㎡，分为A、B两块，A地块为商办混合用地，用地面积30889.3㎡，容积率1.01≤R≤3，建筑高度50≤H≤100；B地块为二类宅地，用地面积42967.6㎡，容积率1.01≤R≤2.8，建筑高度50≤H≤100。

该地块将允许不止住宅、商业及相关配套，建建设高品质住宅，提升和改善周边城市风貌。要求A地块商业设施的地上总建面不得小于地块地上总建面的10%。

03

下半年开局，南京楼市滞销

实属正常！

再回到文章开头的问题：下半年开局，南京楼市为何滞销？要解释这个问题，必须和6月份的旺销行情结合起来分析，6月份河西三场集中开盘，江北核心区绿地海悦、扬子江金茂悦也斩获当天售罄的优异成绩，这导致6月上旬的全市均价已经被推高到一个相当的水平，细心者不难发现6月下旬的南京楼市已经基本恢复静淡市，没有什么限价盘开盘了！7月更是在延续这波静淡行情！

我们可以来看下7月以来领销许的楼盘，分析起来他们大多属于“都市圈项目”，主城开盘项目也以公寓类、别墅类等非主流产品为主，大受市场的追捧的“万元盘”、“一二手倒挂盘”几乎一个没有！

而根据上星期，房王君对于7、8月份南京楼市供应量分析，发现都市圈新房的供应量占比非常大。

而7、8月份，南京全市的供应量只在5000余套，高淳、六合、溧水三大都市圈板块就占到了一半。目前情况来看，三大都市圈板块均已开通地铁，当地房价受到利好刺激之后并没有产生明显的升幅，对于南京本地投资客的吸引力并没有想象中的那么大！

然而，目前全市滞销项目也已6月下半月开盘的都市圈楼盘为主：

6月18日，高淳的紫晶美域加推181套毛坯房源，销许均价8245元/㎡，近一个月过去了，只卖出了4套。

6月23日，六合的荣盛鹭岛荣府加推817套毛坯房源，销许均价11535元/㎡，时至今日卖出了2成多。

很明显，无论旺销，还是滞销，南京楼市都在市府的严格调控下，有条不紊的发展！过分担心者，难免有些杞人忧天！