“东有新街口，西有春熙路。”

前者，是吃了多年老本，赫赫有名的中华排名前列商圈。后者则微微一笑，表示作为西部较大商业中心及最火爆的网红打卡地，一直深藏功与名。

南京新街口与成都春熙路，两大先进商圈其实有太多的相似之处：它们都屹立于城市的传统地理中心“C位”，扎堆云集着全市最多的大型商场、老牌百货与高端购物中心。节假日及周末逛街的人潮更是熙熙攘攘，“甚至都找不到地铁口在哪儿”。

值得注意的是，与近年高举高打、动辄以“宇宙中心”自诩的金陵城相比。那座同为新一线城市阵营的，相隔着1600多公里的锦官城，在房地产炒作姿态上明显要低调的多。尤其在2016年以前，它一直都是全国房价较低的省会城市。

直到今天，成都市区的整体均价也仅有1.8-2.5万（比南京均价低了一倍左右）。但，这并不代表，天府最繁华的心脏地区因此而被“贱卖”。

近日，笔者有机会去了一趟成都。此行另一个目的，是顺便逛逛寸土寸金的市中心。说得直白点，就是在春熙路的街头打打望。

要知道，在当地流传着这样一个段子：“成都女娃子有好乖？去春熙路打望！成都男娃子有好帅？去春熙路打望！成都的土豪长啥样？去春熙路打望......”在春熙路，你能看到IFS的网红小姐姐、太古里的gay小哥哥，还有王府井疯狂扫货的富婆。不仅无数的奢侈品、最流行的潮牌在这儿扎堆堆，全成都的仙女潮男们也都在这儿打堆堆。

所以，当得知春熙路一手新房售价早已达到6万，几近完全“碾压”南京新街口的时候，你会感到惊讶吗？

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在南京，最贵的房子一定是70年产权住宅。但在成都，最贵的楼盘却是40年产权的公寓。

这，是两座新一线城市在房地产市场最为明显的、也是最有意思的区别。

比如那天中午，我去春熙路打望。在路过太古里对面的某超高层楼盘工地时，被看上去或许低调、但实则霸气侧漏的围挡广告抓住了眼球：“成都越大，春熙越贵”。

话说，今天春熙路的一手房到底有多贵？带着强烈的好奇心，我走进售楼处细细一问。你们猜猜看，多少钱一平？

答案是：6万。对的，你没看错。这家名叫“盈嘉赢家”的，40年商办性质的公寓项目，较新售价是6万/㎡。产品是4.9米挑高LOFT，户型只有两种：60和100平米，全部一线品牌精装交付。

这也意味着，项目总价段起步就是360-600万。据说，物业费也是“贵得离谱”，高达14元/㎡/月（超过当年的成都阿玛尼艺术公寓）。

更让人感到有些震惊的，是这个颇为神秘的顶豪公寓盘不紧不慢地卖了近一年，均价从5万多猛涨到6万一平，190多套单位居然去化得差不多了。

“我们总共有34层，150多米。项目是从下往上卖的，现在卖到31层，每层有15套，所剩房源真的不多了。”置业顾问甜甜一笑，用成都妹子特有的方言嗲音告诉我：“位于34楼的顶层豪宅约1000平米，未来拟将整层入市销售。总价可能会接近7000万。”

7000万是什么概念？打个比方，约等于7套南京绿城桃花源合院别墅，或者5套仁恒江湾天成二手房（以挂牌价1400万的221平米户型为例），或者4套半的葛洲坝南京中国府290平米户型（假设入市均价5.5-6万，含精装升级包）。

反观南京人心目中的“排名前列商圈”新街口核心区，没有任何一个新盘（包括40年产权公寓）均价可以突破这个级别。即使，最近那个突然冒出来的、正在拼命释放“180万就可进驻新街口”噱头的金轮峰华，最小面积只有40平米左右，预计均价区间也就在4.3-4.8万/㎡。显然，它只能做产品定位偏低的绿叶盘，更别提有啥一线品牌精装配置了。

可叹，拥有多家销售额40亿级别的主力店王，世界500强遍地林立、每天演绎优质繁华的新街口商圈，如今竟然没有可以对标成都春熙路的同类顶豪（公寓）竞品。这，说明了什么？

据介绍，成都春熙路此前已经长达4、5年没有新盘入市，定位顶豪级别的“盈嘉赢家”也是目前少有在售的公寓新盘。2014-2015年，春熙路的二手房（包括70年产权住宅）均价只有2万多，但四年后的一手房（尤其是40年产权顶豪公寓）一举将均价翻番提升至6万。单论城市核心地段商品房价的涨幅，完全“碾压”南京新街口。

我们的新街口，到底“输”在了哪里？

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“成都越大，春熙越贵”。

放眼国内，没有任何一座二线省会城市，能像成都这样，用让人咋舌的楼价，拼死捍卫城市中心的尊严。

哦，对了。人家现在可是新一线城市的排头兵。

在锦官城，屹立于房价金字塔尖的永远是那些牛逼闪闪的先进服务式公寓们。比如豪装顶配报价8万/㎡的阿玛尼公寓、卖到4-5万/㎡的范思哲公寓、售价4.8-5.4万/㎡的兰博中心等。它们自信满满地代言的，除了国际奢侈品牌提供的先进服务和配置，还有“中国第四城”最核心地段的优质价值。

为了保证高端圈层的纯粹性，此类顶豪公寓盘的面积段起步一般为80-100平米左右，较大户型面积可达200-300平米。更有甚者，例如成都范思哲公寓的面积段从150-400平米不等，总价段起步门槛就是600-800万级。

“喝范思哲茶、泡范思哲澡、倚范思哲墙。让城市中心的地段从此更值钱。”范思哲嫡传，范思哲艺术总监DonatellaVersace作为项目主理人，曾经表示：“范思哲在时尚界是奢侈品，跨界房地产依然如初。更重要的，是要对得起成都市中心每一寸价值连城的土地。”

与春熙路相隔不远，大名鼎鼎的成都兰博中心，因有兰博基尼酒店加持，索性将旗下高级奢装公寓产品的较大面积放大至600平米。3.55-4.2米的层高区间，精装标准采用德国Miele、瑞士Laufen、意大利Gessi、美国Honeywell等全球知名奢装品牌，较大程度地支撑项目溢价。

起步较早的成都阿玛尼艺术公寓则整合旗下的Armani/dada（橱柜）、Armani/roca（卫浴）、Armani/casa（家具、软装、饰品）三大家居先进品牌，力求用最纯粹的态度，为成都呈现出一种完整的阿玛尼生活方式。

值得一提的是，该顶豪公寓盘在2016年首开入市时，开盘3小时去化113套，签约金额3.62亿。在成交的客户中，约53%的客户选择一次性付款。

“曲高未必和寡。占据城市优质地段的顶豪，从来不缺乏知音。”归根结底，是深谙圈层消费心理的它们，找对了价值观、生活观、消费观都与之匹配的高端目标客群。

在南京楼市，也曾有多家高端综合体及先进公寓项目试图“放手一搏”，向这座城市的房地产市场灌输“核心地段至上论”、“曼哈顿生活方式”等。但可惜，因为种种原因，有的昙花一现，有的半途夭折，有的尚在残喘。

最典型的例子，比如新街口核心区的长江会，从2005年拿地，到2014年首次亮相，放风要卖到5万+。却很快犹如一颗划过夜空的流星，转瞬即逝。在内部认购3、4套后又默默清零，至今仍然处于“无限期封盘调整”的冰冻状态。

2017年9月，南京市规划局官网出台了长江会规划变更公示。在新的外立面方案中，原先成本较高的、线条灵感来源于阿尔卑斯山勃朗峰的智能化科技玻璃幕墙被取消了。取而代之的是一种看起来十分普通的、类似快捷酒店的外立面。

曾经怀揣改变南京豪宅观念的、试图重塑新街口先进生活方式的一代天骄在自身颜值上就此陨落，不禁让人扼腕叹息。

长江会的倒下，直接让新街口的顶豪产品面临长达5、6年的“真空期”。由于城市最中心商圈的地皮寸土寸金，未来出现占地较大的70年住宅用地基本再无可能。最终能批下来的，只剩下少数40年产权的办公、商业及公寓用地了。

同样深谙核心地段愈来愈稀缺、且更加“聪明”的成都楼市，通过不断导入国际一线奢侈品牌及高端酒店管理机构，为遍布主城中心的服务式公寓加持，以较大程度支撑溢价，赢得高端客群的认可与共鸣。但在“崇文、重教、最爱一二手倒挂”的南京楼市，画风就完全不是那么一回事儿。

说到底，这还是“西风压倒东风”的问题。当一座城市大力开发各种大大小小的产业新区，并不断通过教育、学区、CBD概念强行抬升土地预期时，它的老城区也将不可避免的慢慢沦落至边缘地位。于是，涌现了不少“老城空心化论”、或是“老城塌陷论”。

因为，那些高净值、高素质人口大多数都转移到了河西、仙林、江宁了嘛！谁还会到老破小遍布的老城区，到新街口买一套“产权只有40年”的公寓？真的要买，也怕是被人说成“头昏得了吧？”

心有余，而力不足。本质却是土壤环境的不允许。这是困扰南京顶豪公寓盘崛起的、最头疼的“顽疾”。要么迟迟开不了盘，要么就打折贱卖。但，开发商注定心有不甘。

也有资深业内人士指出，南京“真正有钱”的、可以随意买套公寓来把玩的富人还是太少。成都作为四川全省少有的中心城市，长期产生巨大的人口吸虹效应，尤其对周边实力偏弱的一众县市吸附力极强。这也在客观上导致了一个结果：全四川的富人阶层，甚至是西部（包括青海、西藏等少数民族地区）最有钱的壕们，都扎堆聚集在成都消费。

当占据核心地段的高端公寓变成了类似奢侈品的包包那样随意买买买，我们也就不难理解，为何国际一线大牌纷纷看好成都市场。本质上，还是把锦官城的房地产行业进行细分，当成跨界奢侈品市场来做的。

不管如何，一个最直接的结果，是位于成都市中心繁华地段的房子，一定会跟其他板块拉开较大差距，也一定是最贵的作品。就像春熙路的首席地标，是那只高15米，重达13吨的、正在爬墙的不锈钢熊猫，无不是在断潜移默化地宣示着“我是中心”的代言人。毕竟，一座没有太多炒房客的西部国际大都市，没有南京河西那样的疯狂预期支撑，如今代言优质价值的依然是中心城区。

我想，这也就是所谓的“将土地价值交还给城市中心”吧。

3

李超人总是不厌其烦的说过：地段，地段，还是地段。

在长期的对外宣传中，南京新街口商圈被包装成为大陆百货业最发达最密集，本土商业最强大，高中低档覆盖面最全的的大陆排名前列百货商圈。在大型商业上的集中度超过北京王府井、上海徐家汇并翘首中国，为国内商贸密集度较高的地区。节假日客流量超过百万人次，营业额长期居中国各大商圈之首，可谓“流金淌银”。

今天的新街口，核心区面积不到1平方公里，年销售额超过300亿元。除了拥有销售额均在40亿以上的四大主力店王：德基（年销售90亿+）、中央（年销售50亿+）、金鹰（年销售43亿+）、新百（年销售43亿），还拥有东方福莱德、大洋百货、友谊广场、印象汇、莱迪、金轮新天地、艾尚天地、苏宁生活广场、金陵饭店购物中心等大中型商业体。它们都是在历经多年洗牌后，顽强生存下来的商业地产大咖或勇者，阵容依旧星光熠熠。

作为中国西部最繁华的超级商圈，成都春熙路的大型商场及购物中心并不比“中华排名前列商圈”新街口少：远洋太古里、IFS国金、伊藤洋华堂、王府井百货、伊势丹、茂业百货、百盛、银石、群光、晶融汇、壹购、春熙Villag......这还没算上盐市口的新世界百货、仁和春天、茂业天地、仁恒置地广场等，完全可以让你一路逛到迷失自我。

事实上，今天的春熙路商圈，堪称是“全中国百货商场数量最多、最密集商圈。”无论是日均客流量、纯商业面积还是全年销售规模，都堪称西部城市的佼佼者。即便是比肩“中华排名前列商圈”新街口，除了在营业额上相对吃亏（主要是缺少数十亿级的主力店王），其他方面基本平分秋色。在代表商圈地段价值的先进公寓楼盘打造和销售上，甚至做到了弯道超车。

不过，除了那些少数能将城市中心地段论做到较大溢价的公寓盘，成都大部分区域的住宅房价相较于曾经疯狂到不可一世的南京，总体而言还是比较温和的。这也比较符合四川人慢悠悠的温吞性格。

虽然成都时刻渴望向上，但你每天不会看到“定了，又起飞了”之类的口号。从一环到二环，再到三环、四环。这座差一点就要奏响“五环之歌”的国际大都市，对楼市的嗅觉亦十分敏锐。甚至，赶在大批外地投资客循声而至之前，就早早关上了投机炒房的大门。用四川人特有的坚毅和血脉凝结，尽可能地守护着主城区最后的和平。

但即便是这样，这两年的成都房价还是不可避免地上涨了。对于长期习惯了房子便宜、生活悠闲的成都人来说，也曾经一度惊恐失措。在巨大的恐慌性购房心理支配下，爆发了5万人、7万人、甚至是10万人抢房的现象级新闻。

是的，1600万成都人一旦抢起房子来，那可是800多万南京人望尘莫及的。

有人说，成都是西部明珠，整个西南少有的副省级城市，面积比南京大一倍，人口也几乎比南京高一倍，这意味着成都的经济总量不可小觑。两者都是国字号的交通枢纽中心，都是外来人口流入大市，都拥有众多名校和一流的医疗机构，也都是大区级别的金融和商业中心。但南京生来比较“倒霉”的是，旁边有个大哥上海在压着。

正如成都现在又多了一个光环，荣升国家中心城市。而“宇宙中心”南京，虽然第三产业、科教文卫皆为优质。却因为区位、地缘等关系，再次失之交臂。

不过没有关系，面对多重挑战，南京也应该有足够的自信，拿回“京”字号城市应有的尊严。2019年1月1日，南京召开创新名城建设推进大会，并发布了《关于深化创新名城建设提升创新首位度的若干政策措施》。1月2日，南京排名前列次向全世界发出了“拿什么和其它城市竞争”的金陵之问。

据公开报道，在全国30多个省份中，省会首位度较低的三个城市分别是：济南、南京、呼和浩特。如何提升长三角少有特大型城市的首位度，是南京当下最急需解决的破局之战。

尤其与西部中心城市成都相比，南京的经济总量规模小，地域面积小、建设用地指标不足、人口数量少。就像体重完全不是一个量级的两个选手在对打。

打个比方，成都每年有大几百家楼盘同时在卖。南京能有几十家就不错了。也正因为人多、地多、楼盘多。成都的住宅整体均价相较于东部发达地区，至今来看仍不算高。

南京也想着要“吸人”。根据较新出台的南京市总体规划（2018-2035）草案，至2035年全市常住人口规模要从833万增长到1300万人。也就是说，未来还要吸引近500万人入宁工作、生活。关键是，这500万人从哪里来？在他们中间，又有多少高净值人口？

毕竟，大量的外来高净值人口，才是高端服务式公寓的消费主力军。而纵观目前南京主城的公寓市场，一直都在被“高不成低不就”的尴尬氛围所笼罩。比如，东水关附近的诚通龙蟠汇，部分产品的单价直降4000元/㎡也无人问津。项目入市近2个月，去化不到一成。

“3.5万/㎡的公寓均价，让习惯了2万左右的低端投资客群嫌贵，而拥有国际生活视野的高端塔尖客户又注定不喜欢，也不认可（地段价值+产品价值）。”有业内人士一针见血的指出：“在南京，客群定位与价格出现较大偏差的项目比比皆是。不少商办开发商都没想明白，他们缺少了点什么？”

无独有偶，位于新街口商圈边缘的，那座迷你体量的、成交均价4.2万/㎡的汉中公馆，也被业内视为是平安集团首进南京的“蜻蜓点水之作”。入市一年后，400多套房源仅去化了三分之一。“小盘难翻大浪，何况地段也不是新街口正核心。南京真正的平安IFC系顶豪公寓产品，还得看未来的南部新城（红花机场）或者鱼嘴G97合作地块。”有人如是说。

那么，随着河西CBD、江北核心区、南部新城等群雄并起，不断稀释老城的吸附力。“中华排名前列商圈”新街口是不是只能剩下一堆大商场？或者说，新街口的顶豪人居市场未来3-5年内是不是彻底“无可救药”了？答案当然不是。

大家别忘了，在福莱德与友谊广场背后的东铁管巷，那块曾经闲置了14年的黄金地皮。在被香港置地接手后，近日已经低调动工。在借鉴香港中环运营经验基础上，未来将变身为体量高达30万方的新街口国际金融城。

“因为设计了大面积的空中花园、露台、艺术装置与多个空中廊桥。它看起来更像是新街口版的中环金融区。”有熟悉项目情况的人士表示。

据悉，新街口国际金融城拟建约9万方平方米的艺术购物中心（或将引入王府中环商业产品线），一栋约300米超高层摩天地标及一栋百米5A甲级写字楼，以及一栋约150米的高端服务式公寓。该项目的顺利奠基，标志着“中华排名前列商圈”将再添核心动力，促进南京主城核心区的商业与公寓产品迭代升级。

这，也标志着新街口未来的塔尖人居仍然会有较多的想象力。寸土寸金的市中心，真正的“都心”价值显然是那些低门槛的小户型商住公寓“杂兵”无法承载的。另据路边社消息，待拆迁的苏宁新华社地块（新街口苏宁广场），也有可能在引入柏悦酒店（Park Hyatt）的同时，规划一定数量的顶豪公寓产品，不过具体信息还有待进一步证实。

此外，还有依旧在磨洋工的德基三期公寓，N年前就传出要卖到8-10万一平的均价。众所周知，德基是根本不差钱的金主。这个被视为“南京版ONE57”的顶豪项目一再拖延、迟迟未动的原因，或许也是在等待一个较好的契机吧。

逆水行舟，不进则退。面对王思聪最爱去的、咄咄逼人的春熙路，新街口是时候该拿回属于自己的黄金价值王位了。