搜狐焦点买房公开课今年正式开课了！

作为2019年购房大学的排名前列堂课，这次橘子姐将为大家带来2019年全新买房形势和买房对策的主题内容。【欢迎添加橘子姐微信：xuju0912进行交流】

今天我讲课的内容主要分为以下三个部分：

一、2019年政策前瞻

二、2019年房价前瞻

三、2019年买房策略和板块分析

看点

01

2019年政策不断宽松！今年买房形势大变！

这部分我将通过限购、限贷、限价、限售松动等方面去分析。给大家分享下此前我们制作的《全国楼市调控松绑地图》，全国已经有多个城市在限售、限购等层面放松。

1、限售松动！

限售，锁住了房子的流动性，对炒房客来说是最致命的招数，并且也一定是调控的底线，是最不可能放开的政策，一定排在最末端。

不过，现在太原、菏泽在限售方面做出了新的突破，如太原，早在半年多前就不再要求限售2年了，而菏泽，顶着压力还是取消了新房二手房限制转让措施。

2、限购松动！

限购其实是投资买房的排名前列环，是除了钱之外，进入一个城市的购房门槛。

珠海规定，非珠海市户籍居民购房，按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等的社保。

合肥正在偷偷放开限购：四县一区（长丰、肥东、肥西、庐江四县及巢湖一市）家庭户无需提供社保证明即可购房；合肥市（含4县）集体户、非合肥户口只需提供1个月社保证明（剩余11个月社保补缴）即可购房。但没有留下任何文件，只有口头通知。

杭州的松动早在前段时间的限购政策中也有体现，外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅的，自购房之日起36个月内连续24次社保或个税缴纳记录，允许出现累计补缴3次的情况，但不得断缴。

虽然杭州住保房管局表示杭州并未放松限购。但事实上，也默认了上述情况属实。

南京目前是3年内累计2年的社保/缴税记录。限购是否会放开，核心取决于城市能级和市场走向。

如果南京真的向新一线城市攀升，人口持续流入，城市越来越牛，房价上涨的压力就会长期化，那么，限购就没有放开的理由。反之，如果南京城市发展裹足不前，楼市未来上涨压力不大，甚至下行，那么，限购就必然放开。我认为前一种可能性更大。

全世界目前还有户口制度的国家不多了，据说只剩下两个半，中国属于那半个。户口这东西目前只有一个作用，就是和教育绑定。很多城市纷纷抢人，也算悄悄放松了买房门槛。

3、限价松动！

在这一轮的调控政策中，限价导致的一二手房倒挂，让很多城市在调控的肃杀气息中，竟然出现了较为疯狂的抢房行情。

去年12月，江宁世茂梦享家，13783组买房人抢84套房，中签率0.6%，创造了南京历史新低！1000个人里面才6个能买到。为啥这么疯狂？人家二手房2.2万/平，新房才1.6万/平。

杭州更是出现了8个万人摇号楼盘，其中人次最多的，余杭区的先进蔚蓝领秀二期、萧山区的融信保利创世纪，均是2万+的摇号人数。

哪些城市压力较大，看看这份卖地榜单或许可以管中窥豹！地王多、卖地多的城市会更多思考价格放开的方式。

但有意思的是，一线城市深圳土地出让金竟然暴跌，这座城市地真的严重不够用，去年华为都被“吓”到东莞去了，即便不靠房地产也能继续发展！

在去年10月，广州的南沙、增城、花都就打响限价放开排名前列枪，取缔双合同，也是好事。所谓双合同，就是备案一个价，再签一个合同，市场极其混乱，各种维权屡见不鲜。

以衡阳为代表的“文件派”限价放开宣布失败，其他城市都在偷偷摸摸放开！

佛山已悄悄放开限价，回归单合同！据佛山开发商内部人士透露，佛山最近暗中上调了限价，但没有正式的官方文件。现在全市实行单合同，禅城的备案价从15000元/平上升到25000元/平！

就南京来说，倒挂盘基本在2018年“大清仓”，光是最近，南京就有6个区域房价有变！老盘加推能涨价，高价地新盘价格也实现了新的突破（但是，整体限价还是存在的）。

4、限贷松动！

限贷政策亦是对投资客最有杀伤力的政策之一。它限制银行住房贷款的总量，从央行的源头强制某银行今年只能放出去多少房贷；直接上浮房贷利率，增大购房成本。

最近很多城市的房贷利率都在回调，杭州更是出现了“千秋万贷”这一接力贷的消息，房屋按揭贷款最长可贷到80周岁，虽然媒体求证后没找出来是哪家银行，但是这个消息本身就足够炸裂了。

就南京来看，去年四季度多家银行有房贷利率回调消息传出，而且放款速度有所加快。

南京银行：首套房较低上浮10%

紫金农商银行：首套由上浮20%下调至15%；

汇丰银行：首套房上浮10%，二套房上浮11%；

中行：二套房从上浮25%下调为上浮20%；

建行：首套房从上浮20%下调为上浮16%，二套房从上浮25%下调为上浮20%。

昨天也有一位买了翠屏城的网友反馈给我，二套房利率只上浮15%。随着南京楼市成交整体趋缓，房贷业务量下滑，利率下行是大势所趋。利率的下调，不仅是买房成本的降低，而且更是楼市放松的信号。

从政策上来看，今年“适度宽松”也将成为一个趋势，但对于买房人来说，房价的走势更让人关心。接下来，我们看看2019房价前瞻！

5、其他方面松动

青岛高新区取消商品房公证摇号售房政策，这个是官方发文的，倒没有引起太大骚动。毕竟公证摇号只关系到房子卖给谁，而公证摇号取消，也是在说明市场冷了，这时候取消倒不会引起太大骚动。而公证摇号制度其实是南京的排名前列，继而很多城市遥相呼应！

从3月1日起，东莞将在全市推广使用新版的东莞市商品房认购书。购房者在认购书签订之日起两个自然日内（不含签订当日）要求解除认购书退回定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，出售方应当退还。目前，东莞是国内少有一个正式出台无理由退房政策的城市。

看点

02

2019年房价前瞻！价格松动成了新形势！

说到今年房价的形势，用杭州和南京的两个新盘来做案例未尝不可。

杭州刚刚诞生了排名前列高层0登记楼盘，老余杭板块的国开东方凤凰台首开均价29500元/平，0登记，当然，0登记不是代表没人登记，据说几个阿里系员工一定要买，对他们来说，为了100万折腾还不如多加班，最终去化了5成多。

老余杭上一个摇号楼盘，时间是去年9月，当时均价只有1.95万元/㎡。不过凤凰台的位置，在南京就相当于仙林湖和上秦淮，算起来还是比南京稍微要便宜一点的。

而上周末，高淳1.62万/平的洋房盘高淳雅园开盘，户型建筑面积约80、91、122、140、165㎡，开发商说开盘卖了100多套（虽然我对此持有保留意见）但是高淳卖到这个价格，确实还是很疯狂的了！

站在2019年年初，再来看看南京的房价，会有一些不一样的见解，虽然整体价格形势稳定，但很多区域内部实现了均衡化。

具体到各板块来说，又各有特点：

河西：地王集体出山，原来的限价还保得住吗？

河西的葛洲坝南京中国府、河西金茂府、海玥万物、长江国府等四大地王金刚有望在今年齐齐上市！

地价3万+甚至4.5万+，河西中4.5万/平、河西南3.5万/平的限价红线，还稳得住么？

城南：南站、软件谷、西善桥、安德门3.5万化

城南内部也发生裂变，除南站外，软件谷、西善桥、安德门等区域全面3.5万化。

禹洲嘉荟星岛、翡翠天际重新定义各自区域的价格，今年还有哪些楼盘会突破？下一个恐怕是中海城南公馆了。

城北：新玄武将打起排名前列枪，今年燕子矶的新期待将是？

有了桃园世纪这个带头大哥，城北今年的压力并不会大。新玄武的星河天赋或将成为城北今年排名前列楼盘，或将在年后加推，房价将是？而燕子矶板块在中海燕矶听潮的带动下，今年会有哪些新变化？

江北：江北核心区、江浦、桥北、高新3万化

江北核心区的绿地海悦、华润国际社区、扬子江金茂悦此前开盘，为板块奠定了近3万的房价红线。今年要上市的金地风华国际，还是这个价格么？

江浦一众高价地，保利云禧、银城颐居悦见山、悦风华等叠墅均价均逼近3万/平。

桥北金象朗诗红树林、中建国熙台、御澜府等均价在2.8万/平左右，距离3万房价只有一步之遥。

高新区的弘阳燕澜七缙，此前洋房均价达2.7-2.8万/平，高新的下一个目标，看来也是3万。

江宁：九龙湖、百家湖、方山3万化，其余板块冲2.5万

江宁九龙湖的银城旭辉雲台天境、百家湖的21世纪太阳城银座、方山的五矿澜悦方山，此前均价都有逼近3万。

此外，淳化、青龙山、正方新城等已经坐上或使劲坐上2.5万这把交椅。

大城东：仙林湖、麒麟、地铁小镇3万化

整个大城东板块，房价3万化也已经成为现实。

麒麟的熙悦，精装均价2.8万/平，为城东奠定新标准，后续时代天樾、星叶枫庭压力也不甚大。地铁小镇的珑悦、招商正荣东望府开盘均价在2.7万/平左右，距离3万也不远了。而仙林湖的融信世纪东方，价格一直是悬念，据说大概率还是在3万左右。

城中板块今年上市量预计和之前一样不是太大，所以也就不单独点评了。

随着价格的逐步放松，限价盘已经非常少了（纯正的真限价盘），在正常的市场中，二手房应该比新房便宜。

看点

03

2019年回归核心城市！在南京买房可以这么选！

倒挂盘基本已经消失，作为买房人的我们应该做些什么策略调整呢？下面来看看第三部分：2019年买房策略和板块分析。

有倒挂盘的时候，我们带着套利思维去买房即可，倒挂时代结束，买房应该怎么选择？我给大家总结了以下几点：

1、看城市

三四线、甚至四五线城市的一个利空，即是——在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。

这意味着今年，棚改的资金供应将被收紧，一大批经济状况一般、财政收入不丰盈的三四五线城市，其楼市将失去部分动力！

如果全面降低货币棚改的力度，禁止政府购买服务的方式棚改，三四五线城市的楼市将出现大分化。有增量人口、资金支持城市将持续向上，缺乏支持的将进入裸泳状态。

经济指标不仅能体现出一个城市的经济发展水平，更是一个城市政策、人口和产业等方方面面的综合体现。

下图为米筐投资制作的改革开放40年中国大陆城市TOP20，可以看出，上海作为中国的经济霸主，而北京作为权力中心，地位牢不可破，而很多城市的排名发生了剧烈变化：苏州、杭州、南京等城市后劲很足！

人随产业走、人往高处走，人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚。

据草案，至2035年全市常住人口规模从833万增长到1300万人以内，此后长期稳定在这一水平，这是南京的一个人口规划，不过目前看来缺口还是比较大的！

一定要珍惜自己的买房资格，杀回重点城市！比如说首次贷款机会，尽量用到核心城市来，很多人在其他城市贷款买了房，在南京就要8成首付了。

2019年买房，建议回归主流城市，对都市圈审慎判断，宝贵的首套房购房资格用到一二线城市中来！

2、看规划

先分享一个好消息，本月，南京市规划局和国土局合并，成立了南京市规划和自然资源局。这个部门的成立其实对于我们买房人来说更为重要，很长时间内，我们都把规划称为“鬼话”，未来这一情况可能会在一定程度上得到调整。

南京2017年卖了1664亿元的土地，2018年卖了827亿元地，如此巨大的资源如何更合理、长效的运用，并且能够惠及居民？重中之重，就是需要一个更为长远和有效的规划机制，这个新部门，或许可以做一些新的尝试。

看规划大概是这几个思路：看整体规划方案，板块的大概定位有基本了解，再细分下来，主要看一下三个要素：交通（地铁）、学校、商业。无论是刚需还是改善客户，这个总体思路不会变，找适合的人过一辈子，买适合的房子住上几十年，对于刚需来说，地铁三房次新就可以，跑赢大盘没啥问题。不过，具体楼盘还需要具体分析！

《南京市城市总体规划（2018—2035）》草案正在进行公众意见征询。这个规划基本框定了未来近20年的发展思路！

与上一轮的“一主三副”相比，这次提出了双主城，新主城的概念，江北也迎来了新定位——江北新主城。一言以蔽之，就是集全省之力发展江北新区！南京冲刺国家中心城市的目标，江北新区成为其中最重要的一环。

江北自然也成为了一个购房的热点区域。今年买房会有哪些选择？

前面提到，江北已经全面3万化，江北核心区新盘目前放风价3.5万/平，对标河西南（具体看获批），金地、中海、龙湖等新盘今年预计将上市，定位是改善产品，对于普通刚需/改善并不友好。

接下来就是江浦，目前价格也在冲3万/平，选择比较多，但杂牌开发商也不少，卖了一年又一年，每年的盘点LIST上都有它们，对于这种盘，我建议是要避开。

今年这个板块的供应量不小，开发的产品也各有不同，像保利云禧、悦风华、悦见山等等都是混搭社区，有叠墅，也有普通的住宅产品。

雨山路地铁站旁边的中海原山预计年后要开盘，精装预计2.9万/平左右，整个社区是7-11层小高层，容积率很低，较大楼间距有43米，采光好。面积段在85-124㎡，加上赠送的可以达到86%，得房率很高。

未来五桥通车后，通车后去河西仅需15分钟。在河西上班的预算在250万-350万区间的买房人可以重点关注。【推荐阅读：1手楼事|首开就是10栋！江北这个新盘到底怎么样？】

江北肯定不符合所有人的选择，比如说我在软件大道上班，建议可以在城南就地解决住房问题。但，今年城南板块的供应是有问题的，大校场没有卖地，南站的万科G46地块和嘉华G89地块由于现房销售，现在上市时间未明，今年买房机会不多。

今年两桥板块可能要成为城南买房的主要关注区域，这个板块目前正在做拆迁，把老房子拆掉，改善周边环境，对于雨花来说，可以算得上是“最厚爱”的一个地方了。

从位置上来说，它距离软件谷和河西都不远，交通的通达性不错。比如说，中海城南公馆即将推出130-140平洋房，在软件谷和河西上班的改善客群可以重点关注。

从规划上来看，江南主城和江北新主城主要涵盖区域如下：

从规划上来看，今年城北买房的重点区域，一个在铁北片区，一个在燕子矶板块。

铁北板块，鼓楼区和玄武区提法不同，鼓楼区叫“新鼓北”，这个板块的新期待点在于鼓楼学区资源的导入。像之前开盘的葛洲坝招商紫郡蘭园，均价3.6万/平，还挺抢手的。

玄武区的提法叫“新玄武”OR“玄武新中心”，星河天赋预计在年后开盘，这个楼盘不太好买，目前放风价为毛坯4万/平左右，看上的人不少。

而燕子矶板块，应该算得上是除了江北之外，主城内的主要购房选择了。这个板块有3条确定的地铁，1号线北延、6号线、7号线，商业有万象系商业、花园城。另外，宝能项目已经签约，这是余英去年夏天来南京亲自敲定的项目。宝能签约项目位于燕子矶老镇以东方向，以商办类、研发中心等为主，另外可能还会有汽车制造中心。

燕子矶板块的话，保利国际社区均价25800元/平，预计会在今年推出，这个盘肯定可以买，另外，还有两个盘，一个是万象天地的住宅部分，现房发售，估计会到下半年推出，前期放风价是在3.5万/平左右。

目前还有一个中海燕矶听潮，主打改善产品，均价28400元/平左右，建筑面积102-144平，适合迈皋桥、晓庄的老城北人用来改善自住。

城东、仙林板块今年选择还是挺多的，麒麟、地铁小镇、汤山，从去年年末的卖地情况来看，开发商对于地铁小镇还是比较关注的。而仙林湖板块的融信世纪东方，预计在年后开盘，可能限价在3万以内，对于买房人来说也是个选择。

3、看开发商、物业品牌

去年以来，交付维权实在太多，选品牌开发商的话，不能说100%无问题，但是发生问题的概率始终还是要小不少的。

4、高性价比二手房可捡漏

近期，南京一些热点板块或者区域中心板块，成交价格也比较坚挺，有的楼盘成交单价还涨了，比如江宁九龙湖，仙林湖，高性价比的二手房也可以挑选挑选。

总结思路就是：抛弃买倒挂盘的思维！回归主流城市！回归重点板块！关注品牌房企！部分二手房可抄底！